Pak Adi Yth,
Salam kenal dan terima kasih sebelumnya menyediakan rubrik ini.
Saya tinggal di sebuah komplek perumahan dan salah seorang tetangga di komplek yang sama menawarkan kepada saya untuk membeli rumahnya. Rumah yang ditawarkan memiliki ukuran LB/LT 132/162, 2 lantai, seharga Rp. 400 Juta dengan kondisi standard. Pemilik rumah hendak menjual rumahnya karena menginginkan rumah dengan 1 lantai.
Rumah saya 1 lantai, berukuran LB/LT 81/144 dengan kondisi sudah direnovasi dan sudah hampir full dengan bangunan. Timbul pemikiran dari saya untuk saling bertukar dengan tetangga tersebut.
Yang menjadi pertanyaan saya :
1. Bagaimana hukumnya untuk proses tukar tambah rumah ?
2. Saat ini NJOP rumah tetangga tersebut adalah Rp. 270 juta, sedangkan rumah saya Rp. 200 Juta. Untuk tukar menukar tersebut, tetangga tersebut meminta saya agar menambahkan uang sebesar Rp. 200 Juta (semua biaya ditanggung oleh saya). Apakah hal ini wajar dengan mengingat NJOP kedua rumah tidak berbeda jauh ? Menurut perhitungan saya, tambahan yang wajar adalah sekitar Rp. 100 juta (biaya yang timbul ditanggung saya)
Demikian Pak pertanyaan dari saya, atas bantuannya saya ucapkan banyak terima kasih.
Bapak Anton di Jakarta
Jawaban :
Yth. Bapak Anton di Jakarta, pertanyaan Bapak dapat saya jawab sbb. :
1. Proses tukar tambah sebagaimana Bapak utarakan secara hukum dapat dilakukan melalui proses tukar menukar. Melalui proses ini, proses pembuatan akta di PPAT menjadi lebih sederhana. PPAT nanti akan membuatkan akta tukar menukar untuk transaksi antara Bapak dan tetangga tersebut. Proses ini tidak mengurangi kewajiban terhadap penjual dan pembeli. Kepada penjual dikenakan Pajak Penghasilan sebesar 5% terhadap NJOP dikurangi batas tidak kena pajak sebesar Rp. 60.000.000,- sedangkan terhadap pembeli akan dikenakan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) juga sebesar 5% terhadap NJOP dikurangi sejumlah tertentu (bergantung daerahnya). Dalam hal ini baik penjual maupun pembeli akan dikenakan keduanya sekaligus. Untuk lebih jelasnya silahkan Bapak menghubungi PPAT yang terdekat.
2. Untuk pertanyaan berikutnya, dapat saya jawab sebagai berikut. Bapak dapat melakukan perhitungan kasar nilai bangungan tersebut, dengan asumsi NJOP diketahui dan bangunan baru dibuat. Apabila bangunan tersebut dibuat dengan sederhana maka dibutuhkan biaya Rp. 1,5 Juta /m2 sedangkan bila dibuat lebih mewah bisa Rp. 2 Juta/m2 dst. Dari perhitungan secara sederhana tersebut Bapak bisa memperkirakan harga bangunan yang Bapak akan beli dan menentukan apakah tambahan uang yang diminta oleh tetangga tersebut terlalu tinggi atau tidak.
Demikian. Semoga jawaban tersebut di atas dapat membantu.
