SERTIFIKAT TANAH ATAS NAMA ALMARHUM

Pertanyaan :

Yth. Bapak Adi di tempat

Ayah saya telah meninggal dunia dan meninggalkan sebidang tanah dan bangunan yang kami huni saat ini. Kami merencanakan untuk menjualnya dan pindah ke daerah lain. Sedangkan ahli waris yang ada adalah Ibu saya, saya dan beberapa Saudara.
Adapun tanah dan bangunan tersebut memiliki :
1. SHM masih terdaftar atas nama almarhum ayah saya.
2. IMB merupakan IMB Induk.

Pertanyaan saya adalah apakah sertifikat yang masih terdaftar atas nama almarhum ayah saya dan IMB induk akan berpengaruh terhadap proses penjualan ?

R. Alwi Kusno, Jakarta

Jawaban :

Yth. Bapak Alwi,

Menurut hemat saya, tentu saja ada pengaruhnya kondisi kedua hal tersebut dengan proses penjualan yang bapak akan lakukan. Pertama, perlu ada proses pengalihan ke ahli waris sebelum sertifikat tersebut bisa didaftarkan atas nama pembeli. Kedua, otomatis dengan adanya proses tersebut dibutuhkan biaya. Biaya tersebut bisa dibedakan menjadi kewajiban kepada negara dan biaya administrasi pengurusan pendaftaran tanah. Demikian halnya dengan pengurusan IMB.

Dan oleh karena itu, hal ini sebenarnya akan kurang menguntungkan untuk Bapak karena pembeli akan menjadikan alasan di atas (pembeli menanggung biaya-biaya, BPHTB dsb.) untuk menekan harga jual. Oleh karena itu, saya menyarankan untuk melengkapi dokumen yang sehingga tanah dan bangunan benar-benar siap jual dan bila dikaitkan dengan pertanyaan Bapak dapat saya berikan jawaban sbb. :

1. Terkait dengan pertanyaan pertama :

a. Pendaftaran tanah atas nama ahli waris.
Menurut Peraturan Pemerintah RI No. 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, Pasal 42, ayat 5 disebutkan bahwa warisan berupa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris tersebut. Dengan kata lain bahwa ahli waris tetap harus melakukan pendaftaran tanah ke Badan Pertanahan Nasional.

b. Bea perolehan Hak Tanah dan Bangunan
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan karena waris merupakan objek pajak, dengan tarif pajak ditetapkan sebesar 5%. Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan dalam hal ini NPOP-nya adalah nilai pasar. Pengenaan BPHTB karena waris dan hibah wasiat, BPHTB yang terutang atas perolehan hak karena waris dan hibah wasiat adalah sebesar 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang. Sedangkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan secara regional paling banyak:
- Rp.60.000.000 (enam puluh juta rupiah)
- Rp.300.000.000 (tiga ratus juta rupiah) dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah termasuk istri/suami

c. Sebaiknya Bapak segera melakukan pendaftaran tanah ke Badan Pertanahan Nasional setempat atas nama ahli waris. Adapun dokumen yang dibutuhkan sebagaimana disebutkan dalam pasal 42 ayat 1 adalah : sertipikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.

2. Terkait dengan IMB, apabila IMB induk sukar didapat salinannya, sebaiknya IMB rumah diurus kembali ke Suku Dinas Tata Kota setempat untuk mendapatkan salinannya atau dilakukan pengurusan yang baru dengan atas nama penghuni yang sekarang. Bangunan tanpa IMB memiliki risiko untuk dibongkar oleh Suku Dinas Tata Kota karena menyalahi ketentuan yang ada.

3. Untuk mengurus pendaftaran tanah dan IMB diperlukan biaya. Menyangkut biaya administrasi yang harus dikeluarkan, sebaiknya Bapak menanyakan langsung ke instansi masing-masing yang berwenang.

Demikian. Semoga jawaban di atas dapat menjawab pertanyaan Bapak.